万科未开工已被政府订购 7亿预售款开发项目

楼盘还没开工 万科进账7亿

开国内利用政府预购房款开发项目先河，万科上海两待建土地收到巨额回款

中国经济网3月13日讯 近日，上海万科用两块还没有动工的土地，竟换来了政府部门逾7亿元的配套商品房预购款，这也让万科成为国内第一个利用政府预购房款开发项目的房地产商。

随着牛年春天的来到，以往那个在业界表现得格外活跃的王石似乎又回到人们视线的焦点。今年1月和2月，万科的销售业绩连续“涨停”，让王石一扫前期的抑郁心情。而通过万科上海公司的实践，军人出身的王石又成功实现“诺曼底登陆”，开辟了万科在国内住宅市场的“第二战场”。

空地换得7亿购房款

3月9日，万科公布了2008年的年报。在年报中，投资者惊奇地发现万科上海公司的两个项目没有开工，却收到了7亿多元的预售款。这两个项目一个名为“上海七街坊”，另一个名为“金色城市（D街坊）”，万科将两个项目列为存货中的“拟开发产品 ”，开工时间均是2009年的2月。

但是，万科年报的 “预收账款”一栏却显示，两个项目都已收到了预售款：金色城市收到3.36亿元，上海七街坊收到了近3.76亿元，两项相加收入超过7亿元。万科的执行副总裁王文金在11日的万科业绩网上说明会上作了解释：上海七街坊项目和上海金色城市项目的D街坊属于政府配套商品房，已经收到回款。

尚未开工的两个项目竟已被政府订购，有业内人士把这看作是王石和万科慈善事业的继续，认为万科在其中仅仅能收获微利。

也有人认为，万科造的虽然是配套商品房，但利润并不见得比开发普通商品房低。尤其是政府部门提供了预售款，极有效地降低了融资成本，降低了财务费用。万科是四两拨千金，以很低的投入就获得高收益。

不过，截至昨日记者发稿时，并未得到万科上海方面对此事的进一步解释。

拿地成本不低

在上海房地产业内，很多人并不十分看好上海七街坊和上海金色城市。事实上这两个项目都是万科上海公司在二手土地市场上购得。

上海七街坊购于2006年。当年的12月29日，万科以12.9亿元左右的价格收购了上海恒大房地产公司位于浦东三林地区的5个房地产项目，其中就包括上海七街坊。根据当时业内的计算，这5个项目的平均楼板价是3050元/平方米。

金色城市则是万科和复地联手在2007年的12月花费了24.3亿元购得的，万科占了这个项目60%的权益。当时，业内推算楼板价在6000元~7000元/平方米。

由于两幅土地均购自二手市场，万科还需要为这些土地支付高额的土地增值税，所以上述楼板价并不代表万科真实的拿地成本。因此有分析师觉得万科的上述两个项目的利润不高，甚至有可能亏本。

上述猜测是否属实，暂时还无法确认。不过，万科的确延迟了原来的销售时间，本来去年年中推出销售的金色城市，并没有在大降价的时间里销售，而是推后到了今年。

大赚还是微利 业内有分歧

虽然上述两项目未动工就已卖掉大部分房源，但这笔买卖是赚还是赔，却是一个不为人知的秘密。

据万科2008年年报显示，上海七街坊被政府收购了项目总建面的90%，预售收入是3.76 亿元。再根据万科收购上海恒大地产时的公告资料，上海七街坊的总建筑面积是133350平方米。据此计算，上海七街坊每平方米的售价仅3100多元，万科每平方米的利润看似只有80多元。

不过，中原地产的分析师许萌说，政府收购在建工程，通常不会一次性全额付清。现在万科上海公司所获得的3亿多元预售款应该仅是订金。不过她也认为政府收购的代价应该不高，万科很可能只获得微利。

易居中国的分析师薛建雄则进一步透露，虽然以前上海的配套商品房收购价格不高，只有5000元~6000元/平方米，但近期这一价格却已经大幅提高。最新的一个成交案例是宝山某普通商品房以13000元/平方米的价格被收购作配套商品房。

由于收购价格未知，万科通过本次销售究竟能获利多少还无人知晓，但地产业内还是对王石万分艳羡。一位不愿透露姓名的地产分析师说，万科的房子还没有开工，就有政府部门抢先付钱预购，这让它的融资成本可大大降低，还能降低市场风险，可以说是一举两得。

此外，万科的年报显示，上海七街坊的期初投资余额是1.46亿元，期末是4.03亿元；金色城市的期初投资余额是零，期末则增长至7.18亿元。上述分析师人士因此认为，万科通过这两个项目的销售，应当获得不菲的收益。

商业竞技场上的金牌法则

商业竞技场上的金牌法则

八月，奥运盛会将拉开帷幕。各路体育健儿正陆续到达北京，媒体们纷纷前去探营，披露体育健将们的训练场景和秘密武器。我们不禁想到，如果把全球商业的竞争看作是一场经济奥运会的话，那些“金牌”企业又有什么样的制胜秘诀呢？

本期杂志中，《要股东，也要员工》这篇文章正好与这个问题相关。这是一个基于全球范围内23个优秀公司的研究。这些企业的共同特点是公司对员工有承诺，员工对公司也有承诺，双方都努力兑现这些承诺，而且公司最终都取得了骄人的业绩。对这些公司的筛选过程是非常苛刻的。研究小组阅览各种学术报告、商学院案例和媒体报道，研读各公司的公告，还对国际学术圈子里的人及行业内的咨询顾问进行了访谈。只有那些被多个信息来源证实是高承诺的公司，才能进入研究名单。然后，研究小组核实它们的财务数据，不断筛选，只留下那些在CEO任职期间业绩远远超越同行的公司。最后，他们对这23家公司的CEO进行了访谈。

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研究发现，在今天竞争激烈的全球市场中，将承诺建立在员工的终身雇用、伦理和文化相似性之上的那种老套路已经远远不够了。因此，这些“金牌”企业必须要制定一个能够引起员工们共鸣的共同目标，其核心是三重承诺：公司将帮助员工创建一个更为美好的世界；实现令员工们感觉自豪的业绩；为员工们提供个人成长的空间。

这些企业也在不断变革，甚至也会有裁员，但是企业领导人说服了员工一起迎接挑战，取得更好的业绩，也信守了对员工的承诺。他们的主要策略是：第一，以开放的态度接受不加粉饰的事实，获得了公司上下的信任。第二，与员工打成一片、直接交流。第三，取得员工信任之后，这些CEO们能够推动员工围绕一个焦点议事日程展开工作。第四，虽然每一位高管的个性都很强势，但是，他们也都意识到：只有组建一个目标一致、全力投入的高管团队，他们才能获得成功。

这些法则看上去简单明了，要做到却是很难。比如，前一段时间“新劳动法”实施之后，很多国内企业的第一反应是站在员工的对立面，去想如何规避法律，把员工当作“刁民”来防范，破坏了公司与员工之间的承诺，这样的企业如何能够走远？

略有遗憾的是，这个调研中没有中国企业。因为我们的企业在市场经济环境中运作的时间并不长，走向全球的企业群体总体规模还比较小，还没有足够的影响力。但是，当我们看到，70多年前，刘长春孤独一人去参加奥运会颗粒无收；今天，中国能够主办奥运会，并且成为金牌大户。我们就有理由相信，经过中国企业的拼搏，将来必定有众多的中国企业能够在全球经济的奥运会中赢得金牌。

中国企业，加油！

香港政府档案处

政府档案处在管理香港特别行政区政府资料记录方面，发挥重要的作用。本处负责为政府建立一套档案管理及保存制度，以便各局和部门能按各自的目的管理资讯资源。在科技发展一日千里的今天，负责上述工作对本处人员来说，极具挑战性。这项工作既有利于政府现时的顺利运作，亦可为政府日后鉴别和保存具历史价值的档案。

政府档案处由档案系统发展组、档案管理及行政组、档案保存及修复服务组及历史档案馆组成。历史档案馆负责搜罗本港的历史档案，并供公众查阅。该馆珍藏了丰富的历史文献，包括文件、照片、电影、海报及其他可追溯香港管治和发展过程的档案。该馆的藏品可供阅览，但必须遵守某些规则，使档案受到保护。

位于九龙观塘翠屏道13号的香港历史档案大楼于一九九七年启用，是全港第一座专门为收藏历史档案而兴建的大楼。大楼的建造和设备符合有关保存具历史价值档案的国际标准，并设有环境舒适的大型档案查阅室、展览厅及阅览室，供公众使用。阅览室装设有多部电脑，方便市民查阅本处收藏的大量历史档案。香江往昔，尽在此中--欢迎莅临参观，与我们一起抚今追昔。

報紙或者叫新聞紙係用來報告新聞嘅印刷品。除通新聞之外，亦附帶一啲資訊同賣告白。紙質通常都係平價紙。多數報都係日報或者周報，內容可以乜都報，又或者特定專題。1605年有第一份印刷報紙。今時今日，有啲報社會將報紙內放上網。

寬吻凱門鱷（Caiman latirostris）係一種分佈響南美洲局部地區嘅鱷魚品種之一。主要住響紅樹林同其他淡水濕地。「寬吻」（即係個口好闊咁解）係佢嘅主要生理特徵。身體主要係橄欖綠色，但亦會隨氣候而產生改變。主要食蝸牛等無脊椎動物為主，但亦可以將龜殼咬開。由於非法捕獵，同埋棲息地不斷減少，寬吻凱門鱷嘅數目開始越來越少。

列支敦斯登大公國（德語：Fürstentum Liechtenstein）係一個位於中歐嘅小國，夾喺瑞士同奧地利兩國之間。呢個到今時今日仍然實施君主立憲制嘅山區小國雖然土地狹小兼人口稀少，但係佢就擁有異常高嘅國民所得水準，佢人均國內生產總值高達50,000美元，係世界第一位。佢係一個以阿爾卑斯山美麗風光、避稅天堂與高生活水準而著名嘅富裕小國。

香港政府

   行政長官

行政會議    行政部門    公營機構 立法會    區議會 司法    終審法院    法律制度 - 法例 主權移交後政制改革 港區人大代表 港區政協委員 立法會(簡稱立會，英文">英文:Legislative Council, LegCo)係香港嘅立法機構。立法會而家有60個議席，每屆任期 4 年（香港主權移交後第一屆立法會嘅任期係兩年）。喺政權移交前叫做立法局。響香港基本法草擬期間，亦有指佢做立法機關。

港英時期
最後一任港督彭定康喺1992年上任後，第一份施政報告就出咗份政改方案，喺1995年，即係最後一屆香港立法局選舉入面大幅度增加直選議席，又加多咗九個功能組別（即係所謂嘅「新九組」），令中方好不滿，國務院港澳事務辦公室主任魯平重鬧彭定康係「香港歷史上嘅『千古罪人』」，宣佈放棄「直通車」（即係話原本中英雙方協議最後一屆立法局議員可以全部過渡成為特區第一屆立法會議員）；重決定「另起爐灶」，喺香港特別行政區籌備委員會之下成立預備工作委員會，同埋成立香港臨時立法會（簡稱臨立會），用嚟喺第一屆特區立法會成立之前，可以通過晒一啲特區成立時「必不可少」嘅法律。但係臨立會喺1996年成立一直到香港回歸之前，港府都唔承認呢個會，結果呢個會變咗做非法組織，令到參加臨立會會議等如非法集會，所以喺回歸之前臨立會要走到上深圳開會，搞到好多議員都要深港兩頭走。

彭定康政改方案

特區時期
1997年7月1日，香港特別行政區成立，立法局改名做立法會。最後一屆殖民地時期立法局議員全部「落車」，中國政府成立臨時立法會。

九七政權移交
1998年，舉行第一屆正式立法會選舉。2000年，舉行第二屆立法會選舉。2004年，舉行第三屆立法會選舉。
2005年，香港為2008年立法會係咪要實行全面普選而發生好多爭論，全國人民代表大會常務委員會對香港基本法附件一同附件二進行解釋，指出香港如果要改變行政長官同立法會嘅選舉制度，除咗要香港特區行政長官、三份之二立法會議員同意之外，重要得到全國人民代表大會批准先可以實行，間接否決咗2008年普選嘅可能。

政權移交後
喺1998年嘅第一屆立法會選舉度，30席由功能組別產生，10席由選舉委員會選出，20席由地方分區直選產生。2000年嘅第二屆立法會選舉，增加咗由地方分區直選嘅議席，減少由選舉委員會選出嘅議席，其中30席由功能組別產生，6席由選舉委員會選出，24席由地方分區直選產生。2004年第三屆立法會選舉，廢除咗由選舉委員會選出議席嘅制度，將6席改為由地方直選產生。其中30席經地方分區直選產生，其餘30位經功能組別選舉產生。香港基本法第68條講明最終目標係全部議席都由普選產生。

組織
立法會主席由立法會議員互選一人出任。第一屆到第三屆主席都係范徐麗泰。

主席
立法會轄下有3個常設委員會，分別係財務委員會、政府帳目委員會同議員個人利益監察委員會。另外重設有18個事務委員會，定期聽取政府官員嘅簡報，同埋監察政府執行政策同措施，議員可根據需要加入一個或幾個事務委員會。

委員會
行政管理委員會係為立法會提供行政支援及服務，委員會之下設有議會事務部、資料研究同圖書館服務部、翻譯同傳譯部、公共資訊部、申訴部、總務部及法律事務部。

行政管理委員會
根據香港基本法第七十三條，立法會主要職責有：

制定、修改和廢除法律
控制公共開支
監察政府工作
接受香港居民申訴
同意終審法院法官同高等法院首席法官嘅任免
如果立法會全體議員四分之一聯合動議，指控行政長官有嚴重違法或者瀆職行為時，立法會可以通過進行調查，並委託終審法院首席法官組成獨立調查委員會進行調查。如果調查委員會調查之後認為有足夠證據構成對行政長官嘅指控，立法會會對係咪提出彈劾案進行表決。如果立法會全體議員三分之二通過嘅話，立法會就可提出彈劾行政長官案，並將結果知會中央人民政府，同埋報請中央人民政府決定。中央人民政府接到報告之後會決定係咪免去行政長官嘅職務。 職責
選舉組別大致可分為地區組別、功能組別同選舉委員會。

選舉組別
全港分為五個選區，議員由普選產生。選舉制度係比例代表制。登記選民大約有3百多萬。由1998年起地區直選議席逐漸增加。

地區組別
2000年嘅選舉有28個功能界別，分別代表香港社區各界別。每一界別有1至3位議員，夾埋有30位議員。各界別係：
23個功能界別採用「最多票數當選法」(First Past the Post)，合資格嘅選民以一人一票選出代表。勞工界每人可以投三票；鄉議局、漁農、保險、運輸就採用「選擇消去法」(preferential elimination system)。

鄉議局
漁農界
保險界
航運交通界
教育界
法律界
會計界
醫學界
衛生服務界
工程界
建築、測量及都市規劃界
勞工界（3個議席）
社會福利界
地產及建造界
旅遊界
商界（第一）
商界（第二）
工業界（第一）
工業界（第二）
金融界
金融服務界
體育、演藝、文化及出版界
進出口界
紡織及製衣界
批發及零售界
資訊科技界
飲食界
區議會 功能界別
2000年，800人嘅選舉委員會選出6位立法會議員，比1998年少咗4個議員；2004年再無立法會議席由選舉委員會選出。選舉委員會成員嚟自四個界別(各200人)：
大部份委員由本身嘅界別中選出。委員由800人入面選擇，每人可以選擇嘅候選人以議席數目為限，得最多票嘅6個委員當選立法會議員。

工業、商業、財經界
專業人士
勞工、社會服務、宗教及其他界別
原政界：立法會議員、地區組織代表、人大代表、政協委員 選舉委員會

立法會議員每月都有薪酬，大約係五萬幾蚊，用嚟支持議員嘅工作。
立法會有專用嘅車牌，以LC開頭，係英語 Legislative Council 嘅縮寫。立法會主席嘅專車就用 LC 1。 福利及待遇

《立法會簡介》，香港立法會網站
《立法會選舉資料摘要》，香港立法會秘書處資料研究及圖書館服務部，2005年4月11日 參見

香港立法會議員列表
第三屆香港立法會